Dư luận xã hội đang đánh đồng khái niệm nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội. điều này thể hiện rất rõ qua những kết quả không mấy khả quan trong cuộc thi nhà ở thu nhập thấp vừa rồi do Hội kiến trúc sư Việt Nam tổ chức. Theo quan điểm chúng tôi, về định hướng khu nhà ở cho người thu nhập thấp cần có những yếu tố sau:
- Một trong những ưu tiên hàng đầu của dư luận hiện nay đó là giá thành căn hộ. Tuy nhiên, đây không phải là vấn đề quan trọng nhất. Chúng ta có thể có quỹ đất sạch hợp lý, xây nhà cao tầng, hỗ trợ vốn… để giảm giá thành tốt nhất. điều đáng quan tâm hơn là sự phát triển bền vững của các khu ở thu nhập thấp này, nhất là bền vững xã hội. Vì thế, cần kiến tạo những khu ở hỗn hợp, tăng tính tương tác giữa các đối tượng ở.
- Khu ở hỗn hợp có tỷ lệ hợp lý (cần nghiên cứu) giữa người thu nhập thấp- thu nhập trung bình và trên trung bình. Tạm thời đề xuất mô hình 60%- 30%- 10%. Có nghĩa là nhà ở cho người thu nhập thấp nên nằm trong một khu nhà ở xã hội. Kinh nghiệm thế giới cho thấy những khu nhà ở chỉ có người thu nhập thấp đều phát triển không bền vững (ví dụ điển hình khu ở Prutt - Igore ở Mỹ, thiết kế của KTS. Yamasaki0. Khu nhà ở xã hội tại đô thị Bắc An Khánh (Splendora) do Vinaconex đầu tư đang theo hướng này.
- Khi quy hoạch- thiết kế cần lưu ý đến yếu tố “chợ” trong khu ở hoặc giữa các cụm khu ở. Đây là yếu tố an sinh xã hội hết sức cần thiết đối với những người thu nhập thấp không có khả năng mua hàng trong các siêu thị (như các khu đô thị mới), đồng thời đây còn là không gian tương tác và môi trường sinh kế đáng kể.
- Về mặt sở hữu, sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp nên là nhà ở cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn. Khi điều kiện kinh tế phát triển, họ có thể mua hay thuê mua nhà ở cho người có thu nhập trung bình/ trên trung bình trong chính khu ở đó.
Những yếu tố quy hoạch cần quan tâm:
- Về vị trí xay dung nha, những khu đất ở vị trí trung tâm không phù hợp với nhà giá rẻ, bởi người sử dụng sẽ chuyển quyền sử dụng để lấy chênh lệch.
- Về mặt giao thông, với những vị trí phù hợp thường ở ngaọi vi, cần phải có giao thông công cộng đến tận nơi ở. Vì thông thường người thu nhập thấp không có khả năng sở hữu những phương tiện giao thông cá nhân.
- Về hạ tầng xã hội, phải có đầy đủ tiện nghi, phúc lợi xã hội. Với khu quy hoạch mới, nếu dự án đơn lẻ phải xây dựng cạnh khu dân cư và đã có hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh hiện nay tại trung tâm thành phố đang bị bế tắc giao thông, chúng ta nên chọn phương án nhà ở ngoại vi kết hợp xây dựng hạ tầng xã hội đầy đủ để thu hút dân ở trung tâm ra ngoài.
- Về giải pháp quy hoạch, ngoài các công trình ở cần có các công trình xã hội như trường học, y tế, giải trí, thể dục thể thao, chỗ để xe… Ngoài ra, cần có các không gian mặt nước, khoảng không gian sinh hoạt cộng đồng, đi dạo cho người lớn tuổi, họp mặt tổ dân phố cũng là những yếu tố cần lưu ý khi quy hoạch.
Những giải pháp kiến trúc cần quan tâm:
Ở Việt Nam, thông thường nhà ở giá rẻ là loại chung cư thấp tầng. Loại hình này tiết kiệm chi phí lắp đặt thang máy, chi phí dịch vụ hàng tháng. Nhưng nhiều quốc gia không còn áp dụng vì giá trị đất vẫn còn cho phối đến giá trị căn hộ. Xu hướng thế giới hiện nay là phát triển nhà ở theo chiều cao, nhưng với điều kiện nước ta, cần có giới hạn số tầng để không ảnh hưởng đến giải pháp kết cấu móng của công trình. Chiều cao trung bình trong khoảng từ 15 - 25 tầng, hạn chế xay dung nha trên 25 tầng.
- Về giao thông chiều đứng, nên sử dụng hành lang chung. Thang máy bố trí 1 chiều với số lượng phục vụ trên 10 hộ/tầng. Theo kinh nghiệm của Singapore, các tầng liền nhau nên bố trí 1 đến 2 điểm dừng cho từ 2 đến 3 tầng. Thí dụ, tầng 1-2- 3 đi bộ, tàng 5 lên tầng 6 hoặc xuống tầng 4, tầng 8 lên tầng 9 hoặc xuống tầng 7, tầng 11 lên tầng 12 hoặc xuống tầng 10…khi đó, giá căn hộ mỗi tầng cũng phải điều chỉnh khác nhau.
- Về vật liệu xây dựng, nên sử dụng khối xây gạch thường hoặc gạch không nung có giá thành rẻ hơn sắt thép, hoặc các vật liệu dạng tấm có trọng lượng nhẹ để làm vách ngăn. Tối thiểu về ốp lát trong căn hộ để giảm giá thành và giảm tải trọng. Bề mặt cầu thang có thể láng xi măng trộn phụ gia ở độ cứng. Các khu vệ sinh, nhà bếp cũng nên tối thiểu về diện tích các vật liệu ốp lát.
- Về kiến trúc mặt đứng, càng đơn giản càng tốt. Mặt đứng nên lặp đi lặp lại theo chiều cao, chỉ khác nhau về màu sắc. Tối thiểu hoá các chi tiết mặt đứng, càng có nhiều chi tiết sẽ nâng giá thành lên cao.
- Về hệ thống kỹ thuật toà nhà, chẳng hạn như hệ thống cấp điện và cấp nước chung nên đi “nổi”, “lộ thiên’ để giảm chi phí xay dung nha và dễ dàng bảo trì khi cần thiết.
Còn đối với các không gian phụ trợ như nhà để xe, không gian sinh hoạt cộng đồng có thể bỏ trống một phần tầng trệt (tầng 1) hoặc để ra ngoài nhà (kinh nghiệm của (Đà Nẵng). Xét trên khía cạnh kinh tế, thì xây dựng một tầng nổi giá rẻ hơn nhiều so với xây dựng một tầng hầm, để trống một tầng cho các không gian phụ trợ (để xe, lấy rác, dọn vệ sinh…) và trở thành một không gian đa năng khi cần thiết (họp tổ dân phố, tổ chức các sự kiện cho trẻ em, người cao tuổi hay đám cưới…)
- Về chiều cao căn hộ:, kích thước thông thuỷ hợp lý là từ 2,4m- 2,8m. Cửa sổ nên để sát trần (hay bụng dầm) để không cần làm các lanh tô, đồng thời với những căn hộ giá rẻ có chiều cao thấp thì cửa sổ sát trần có ưu thế về mặt thông thoáng.
Các căn hộ cũng không cần có bancông hay logia vì ít sử dụng mà phải trả tiền gây tốn kém. Đường ống kỹ thuật đều lắp đặt nổi để dễ dàng sửa chữa, rác có thể lấy ở tầng trệt.
Người Việt ta có câu “an cư lạc nghiệp”, ngoài nơi ăn chốn ở thì nghề nghiệp sinh kế là mọt yếu tố không thể thiếu. Bởi thế khi quy hoạch- thiết kế các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, ngoài yếu tố giá thành căn hộ, cần quan tâm hơn nữa đến môi trường làm việc và môi trường tương tác xã hội, để các khu ở này không chỉ đáp ứng được nhu cầu cần trước mắt mà còn bền vững trong tương lai.
(Nguồn: Tạp chí Quy hoạch xây dựng , số 62/2013)
TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG PHONG THÁI
ĐC: 164/37 TÔ HIỆU, P.HIỆP TÂN, Q.TÂN PHÚ, TP.HCM
ĐT/Fax: 08.3975.3340
Hotline: 0120.309.9005 Mr.Phú
Email: phongthai.co@gmail.com G TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG PHONG THÁI
ĐC: 164/37 TÔ HIỆU, P.HIỆP TÂN, Q.TÂN PHÚ, TP.HCM