Mới đây, trên một số báo và trang tin điện tử có đăng bài viết về dự án alibaba long phước Cái sảy nảy cái ung”, trong đó có đề cập đến vấn đề chủ đầu tư không bàn giao khoản phí bảo trì cho cư dân dẫn đến việc các dịch vụ quản lý tại chung cư bị dừng cung cấp. Theo như nội dung bài viết này thì các dịch vụ quản lý tại chung cư được vận hành, cung cấp bằng khoản phí bảo trì. Đây là một nhận định không chính xác về mặt pháp lý và có thể gây nhầm lẫn cũng như có thể dẫn đến các hành xử không đúng trong các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.


Vì vậy, thông qua bài viết này, người viết hi vọng sẽ cung cấp cho người đọc những thông tin chính xác nhất về phí quản lý vận hành và phí bảo trì, nguồn đóng góp cũng như phạm vi sử dụng của 2 loại phí này. Phí quản lý vận hành nhà chung cư cần phải được hiểu là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định.

Trong khi đó, mới đây dự án an phước phải được hiểu là khoản phí dùng để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, theo Điều 6 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì “Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.”

Như vậy, xét về nguyên tắc, phí quản lý vận hành nhà chung cư và phí bảo trì nhà chung cư là hai khoản phí hoàn toàn độc lập, được dùng cho các mục đích khác nhau. Trên thực tế, chủ đầu tư (trong thời gian Ban quản trị chưa được thành lập) và Ban quản trị (sau khi được thành lập) sẽ phải lập ra hai tài khoản khác nhau để quản lý hai khoản phí nêu trên. Mỗi tài khoản sẽ được quản lý theo các cơ chế đặc thù, chẳng hạn, Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định và đóng theo định kỳ bởi các chủ sở hữu/sử dụng các diện tích riêng trong nhà chung cư (tùy sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cư dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị nhà chung cư/Ban quản trị sau khi Ban quản trị được thành lập) trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường. Khoản phí quản lý vận hành này theo đó có thể biến động, tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành …

Trong khi đó, phí bảo trì là khoản phí cố định được xác định bằng 2% giá trị hợp đồng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Trường hợp kinh phí bảo trì này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Theo số liệu được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng công bố, tồn kho bất động sản đã giảm gần 1/3 so với đầu năm 2013. Các chủ đầu tư trực tiếp hoạt động trên thị trường nói gì về con số này?

Tôi cho rằng, những người có nhu cầu về nhà ở hiện nay đều tin bất động sản đã rơi xuống đáy rồi, vì thế, họ đã không còn chần chừ trong việc mua nhà nữa. Việc giá đã giảm đến đáy, người có nhu cầu đã nhập cuộc khiến thanh khoản tăng và căn hộ nhiều dự án thời gian qua còn xuất hiện giá chênh so với giá bán của chủ đầu tư là điều có thật. Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều không có xu hướng giảm giá bán, vì giá đã rất thấp, DN không còn dư địa để tiếp tục giảm giá nữa.

Tôi cho rằng, đánh giá về lượng hàng tồn kho giảm hàng nghìn tỷ đồng sau mỗi tháng tại Hà Nội và TP. HCM của Bộ Xây dựng thời gian gần đây là có cơ sở và logic cả về lý luận lẫn thực tiễn, chứ không phải đó là những con số ảo. Chẳng hạn, thời gian gần đây, các dự án mới khởi công chủ yếu thuộc phân khúc trung bình và nhà giá thấp. Đây là phân khúc có nhu cầu rất lớn, thanh khoản rất tốt. Những dự án căn hộ cao cấp đang triển khai dở dang trong năm 2012 và 2013 tiếp tục được hoàn thiện, nên người có nhu cầu đã tin tưởng mua nhà khiến thanh khoản tăng lên.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, các chính sách hỗ trợ thị trường thời gian qua chưa tác động nhiều đến việc giảm hàng tồn kho. Nguyên nhân chính giúp tồn kho giảm là nguồn cung ít đi, cùng với giá giảm xuống khiến thanh khoản tăng lên. Với những dấu hiệu tích cực của thị trường hiện nay, đồng thời, khi năm 2014, những chính sách hỗ trợ thị trường đi vào thực chất hơn, tôi tin hàng tồn kho bất động sản sẽ còn giảm mạnh hơn.

Theo cách hiểu của tôi, hàng tồn kho là những dự án đã được xây dựng xong phần móng, nghĩa là đủ điều kiện để chào bán theo luật định, hiện TP. HCM không chỉ là hàng chục ngàn, mà là cả trăm ngàn căn hộ. Chỉ cần rảo quanh khu vực quận 7 và Nhà Bè thôi cũng đã có hàng chục ngàn căn hộ chưa bán được, như Dự án Kenten của Công ty Tài Nguyên, các dự án của Công ty Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt, Sunrise City, Anh Tuấn Aparment… cũng đã lên đến hàng chục ngàn căn.